ÊTES-VOUS INCOLLABLE SUR LE CROWDFUNDING IMMOBILIER ?

Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe, et pour cause, les montants en 2019 ont été multipliés par deux par rapport à 2018[1] avec 373 millions d’euros investis. Découvrez notre fiche pratique pour devenir incollable sur le crowdfunding immobilier.

1. Caution personnelle

Il est assez courant de demander, afin de garantir un prêt, que le dirigeant s’établisse caution personnelle. Cela engage le dirigeant sur ses biens propres et lui impose d’assumer personnellement le remboursement des créances si celles-ci restent impayées par la société. Cette caution personnelle doit être assortie d’un texte manuscrit stipulant que le dirigeant maîtrise la portée des engagements pris ainsi que leur montant. En cas de décès, la caution est transmise aux héritiers lors de la succession, si celle-ci est acceptée. Pour plus de détails, consultez notre article dédié à ce sujet.

2. Durée ou maturité de l’emprunt

La durée de l’emprunt, appelée aussi maturité, est déterminée en amont de l’opération.  Elle indique à l’investisseur à quelle échéance maximale il sera remboursé du capital investi ainsi que des intérêts sur la période. En 2019 sur Raizers, elle était de 20 mois en moyenne.

3. Emetteur

Dans le cadre du crowdfunding immobilier, l’émetteur est le promoteur immobilier ou le marchand de bien. Il émet une dette qui sera souscrite par les investisseurs. L’investisseur prête de l’argent à l’émetteur, qui, en contrepartie, lui versera des intérêts sur la durée de l’emprunt, en plus de lui rembourser le capital investi.

4. Emprunt amortissable

On parle d’emprunt ou prêt amortissable lorsque le remboursement du capital se fait en plusieurs fois, au fil du temps. Pendant toute la durée de l’emprunt et selon un échéancier établi en amont, l’emprunteur remboursera une partie du capital avec les intérêts. Il s’oppose à l’emprunt ou prêt in fine.

Exemple dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier : l’investisseur prête 1000€ à 10% par an pendant 24 mois, amortissable annuellement, le promoteur devra donc régler :

  • 600€ à la fin de la 1ère année (500€ de capital + 100€ d’intérêts, calculé comme suit à 10% x  1000€ de capital sur 12 mois)
  • 550€ à la fin de la 2ème année (500€ de capital + 50€ d’intérêts, calculé comme suit à 10% x  500€ de capital sur 12 mois)

5. Emprunt in fine

L’emprunt ou prêt in fine, est un prêt dont le capital sera remboursé intégralement à échéance. Les intérêts eux pourront être payés en plusieurs fois ou à échéance.

Exemple dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier : l’investisseur prête 1000€ in fine à 10% par an pendant 24 mois, le promoteur devra donc régler :

  • 100€ à la fin de la 1ère année (soit les intérêts de 10% x 1000€ de capital sur 12 mois)
  • 1100€ à la fin de la 2ème année (1000€ de capital + 100€ d’intérêts, 10% x  1000€ de capital sur 12 mois)

6. Flat tax ou PFU

Dans le cas d’investisseurs personnes physiques résidant sur le territoire français, les intérêts perçus dans le cadre d’un emprunt obligataire sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique[2]. Il se sépare en deux : les prélèvements sociaux (17.2%) et l’impôt sur le revenu (12.8%). Dans les deux cas, le prélèvement se fait à la source (organisé par Raizers) et les intérêts perçus par l’investisseur sont nets d’impôt.

7. GAPD

La garantie à première demande est une sûreté qui engage le garant (ici l’emprunteur), dans le cadre d’une obligation souscrite par un tiers (ici l’investisseur), à rembourser la somme due, soit dès la première demande du créancier, soit suivant des modalités préalablement convenues. Cette garantie se place au même niveau qu’une caution personnelle lorsqu’elle est donnée par une société. Pour plus de détails, consultez notre article dédié à ce sujet.

8. GFA

La garantie financière d’achèvement est une assurance donnée (par une banque ou un assureur) à un promoteur immobilier pour le compte des acquéreurs sous compromis du bien immobilier à construire. Cette assurance donne la garantie qu’en cas de défaillance du promoteur, la construction sera bien achevée et les biens achetés seront livrés.

Elle est délivrée par un assureur qui, en contrepartie d’un pourcentage du coût de la construction et de plusieurs garanties (hypothèque, Garantie à première demande, caution personnelle du dirigeant…), s’engage à payer la construction en cas de défaut du constructeur. A noter que pour les opérations immobilières commerciales, la GFA n’est pas obligatoire. Elle l’est en revanche pour l’immobilier résidentiel.

9. Hypothèque

L’hypothèque est une sureté portant sur un bien immobilier existant (terrain, immeuble, maison…), permettant au prêteur de saisir le bien pour son compte en cas de défaut de remboursement.

L’hypothèque peut être de premier rang ou de second rang, le rang indiquant l’ordre de priorité des créanciers pour le remboursement.

L’hypothèque de premier rang assure au créancier d’être remboursé en premier en cas de défaut de paiement. Dans les faits, cela signifie qu’il sera le premier à être payé par le notaire une fois les fonds disponibles. Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué on parle alors d’une hypothèque de second rang, il devra attendre le remboursement du premier rang avant de pouvoir être remboursé.

10. Intérêts et coupons

Un coupon est attaché à une obligation. Il représente l’intérêt versé au détenteur de cette obligation, ici l’investisseur. Historiquement, les obligations étaient imprimées sur papier et accompagnées de coupons détachables, le payeur retirait le coupon correspondant dès qu’il effectuait un remboursement.

Pour illustrer, reprenons le même exemple que précédemment, avec notre obligation de 1000€ à 10% d’intérêt sur 24 mois, un coupon est de 1000 x 10% soit 100€ à multiplier par deux, étant donné que ce taux d’intérêt est sur 2 ans. Cette obligation est donc accompagnée de deux coupons de 100€.

11. Obligation, emprunt obligataire et contrat obligataire

Un emprunt obligataire est une dette émise par une personne morale (ici entreprise) pour se financer auprès d’investisseurs, appelés les obligataires. Les obligations sont les titres financiers assimilables à une dette pour l’entreprise qui émet ces titres. Dans le cadre d’un emprunt obligataire, l’entreprise et l’investisseur signent un contrat obligataire qui formalise le prêt et qui fixe notamment la maturité (durée de l’emprunt), le taux d’intérêt et les autres obligations de chacun.

12. Rendement ou rentabilité

Dans le cadre d’une collecte de financement pour un projet immobilier, un taux d’intérêt est négocié en amont entre Raizers et le développeur immobilier. Ce taux représente le rendement du capital investi qui sera versé à l’investisseur, à échéance régulière ou à la fin du contrat (échéance du prêt). Exemple : pour 1000€ investis avec un rendement de 10%, sur une durée de 24 mois, il sera reversé à l’investisseur 100€ à la fin de la première année, et 1100€ à la fin de la deuxième année. Soit 200€ d’intérêts versés.

13. Masse de obligataires

La masse des obligataires représente l’ensemble des détenteurs d’obligations sur un même projet, comme une entité à part entière. Le ou les représentants ont le pouvoir, au nom de la masse, de prendre des décisions dans l’intérêt commun.

Dans le cadre d’un projet financé sur notre plateforme, c’est Raizers qui représente la masse des obligataires.

14. Risque d’illiquidité

Pour chaque opération, il est mentionné à l’investisseur qu’investir dans des obligations présente un risque d’illiquidité. En effet, quand bien même ces titres obligataires sont librement cessibles il n’y a pas de place de marché disponible pour les vendre facilement. Il faudra donc trouver par ses propres moyens un investisseur acceptant de racheter ses obligations.

Dans les faits, cela signifie que l’investisseur, à moins de trouver un acheteur externe, ne pourra récupérer son capital qu’à l’échéance de remboursement prévu dans le contrat obligataire.

15. SCCV

Une société civile de construction-vente (SCCV) est une forme de société largement utilisée par les promoteurs. La SCCV fonctionne comme une société civile classique, c’est son objet social qui est spécifique. La SCCV n’est pas imposée directement, on dit qu’elle est transparente. En effet, les impôts sont payés par sa société mère si elle est détenue par une autre société ou prélevés sur le revenu de chaque associé si elle est détenue par une ou plusieurs personnes physiques. Sa durée est de 99 ans maximum mais elle prend fin dès que son objet est réalisé (fin de la construction et vente des lots par exemple).

Dans le cadre d’un emprunt obligataire, c’est la holding ou SAS propriétaire de la SCCV qui porte l’emprunt.

16. VEFA

VEFA est l’acronyme de Vente en l’Etat de Futur Achèvement. Elle consiste, pour un acquéreur, à acheter un logement sur plan et donc non achevé. La VEFA est un contrat liant l’acquéreur et le promoteur qui garantit l’achèvement de la construction pour l’acquéreur et permet au promoteur d’être payé au fil de l’avancement des travaux. Pour se faire, un échéancier de paiement est fixé par le promoteur et le solde est réglé à la livraison du bien par l’acquéreur. Lors d’une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur a l’obligation de souscrire à une GFA (voir définition) permettant de garantir la finalisation des travaux.

Par ailleurs, il existe des avantages fiscaux liés à l’achat en VEFA : des frais de notaires réduits car il s’agit d’immobilier neuf (2 à 3% contre 8% sur de l’ancien), la loi Pinel qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en louant le bien pendant 6 ans minimum, ou encore les prêts à taux zéro pour financer jusqu’à 40% de l’achat d’un bien neuf, dont les frais sont pris en charge par l’Etat.


Rendez-vous sur Raizers et investissez dans l’un de nos projets en cours de collecte.


[1] Source : Baromètre du Crowdfunding immobilier 2019 par Fundimmo et HelloCrowdfunding

[2] Ce taux est fixé chaque année dans la loi de finance

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