Pourquoi investir dans l’immobilier à La Réunion ?

Développement économique et démographique à la Réunion.

La Réunion, ce territoire d’Outre-mer, avec ses plages paradisiaques et ses terres volcaniques, offre des perspectives d’investissement attractives, qu’il s’agisse d’immobilier résidentiel ou commercial !

En effet, La Réunion jouit depuis de nombreuses années d’un essor économique et démographique important : + 42% de PIB entre 2008 et 2018 et + 7,5% de croissance démographique entre 2007 et 2017.

La croissance démographique entraine un besoin de logements supplémentaires, quant à l’essor économique, il engendre un besoin de locaux commerciaux et bureaux supplémentaires.

L’INSEE et la DEAL ont réalisé une étude sur les perspectives de logements à La Réunion à l’horizon 2035. Il ressort de cette étude un besoin de 169 000 logements supplémentaires d’ici 2035, variable en fonction des régions (plus fort besoin sur les régions CINOR, CIVIS, et TCO).

Ce besoin de logement est lié à l’augmentation du nombre de ménages sur l’Ile, passant de 306 000 ménages en 2013 à 419 100 ménages en 2035 (scénario moyen).

Plusieurs facteurs expliquent cette hausse du nombre de ménages. Actuellement, La Réunion compte près de 859 000 habitants (dont 15.6% ont plus de 60 ans) et devrait atteindre près d’un million d’ici 2035. Si l’évolution démographique de La Réunion explique pour moitié cette hausse, elle n’est pas le seul facteur retenu dans cette étude.

La baisse de la taille des ménages devrait également avoir un impact sur la demande de logement. En 2013, les ménages Réunionnais sont composés de 2,7 personnes et devraient diminuer pour atteindre 2,3 personnes en 2035. Le vieillissement de la population et l’évolution des modes de cohabitation sont les principales causes : les ménages vieillissants sont généralement composés de deux personnes et de plus en plus de ménages sont composés d’une seule personne (mise en couple plus tardive, séparation plus fréquentes…).

Le besoin annuel de logement s’établit donc à 7680. Or en 2019, 7260 nouveaux logements ont été autorisés et commencés, soit une baisse de 4,2 % par rapport à 2018.[1]

Actuellement, 89 % des logements sont occupés en résidence principale, dont 44 % sont locataires. La demande de logement locatif à la Réunion est très forte et permet donc d’envisager une opération immobilière sereine, en minimisant le risque de vacance.

Afin de stimuler la construction de logements, plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place Outre-mer.

La défiscalisation à la Réunion a connu un franc succès jusqu’aux années 2008 grâce aux différents dispositifs gouvernementaux mis en place dès 1986 (loi Pons, loi Paul, loi Scellier, Girardin, Duflot, et aujourd’hui Pinel). Elle permettait alors de cumuler réduction d’impôts, rentabilité locative et plus-value à la revente. La crise économique et immobilière de 2008 a fortement contribué au ralentissement de ces investissements. Cette époque faste avait notamment vu naître des promoteurs peu scrupuleux et opportunistes, qui ont nui à l’aversion des investisseurs.

Si cette époque est désormais révolue et a connu quelques déconvenues, il est toujours avantageux d’investir dans l’immobilier à La Réunion. Outre l’avantage fiscal, l’opération vise la constitution d’un patrimoine à long terme, l’augmentation des prix à La Réunion ne permettant plus de réaliser une plus-value à court terme. Les prix du neuf ont fortement augmenté et il existe aujourd’hui un écart significatif avec l’ancien. Il faut ainsi privilégier les emplacements premium et les constructions de qualité, qui seront valorisés à long terme.

Que l’on opte pour un investissement pour location longue durée, favorisé par des dispositifs de défiscalisation ou pour une location saisonnière, la Réunion se révèle un bon pari pour les candidats à l’investissement.

Longtemps basée sur la culture du café et de la canne à sucre, l’économie réunionnaise se tourne aujourd’hui davantage vers les services (notamment le tourisme, l’informatique, les transports et les services aux personnes et entreprises) mais également l’aquaculture et le développement des énergies renouvelables. Le principal port de la Réunion (Pointe des galets) est le seul port français qui remplit les fonctions de port de plaisance, port de commerce, port de pêche, gare maritime et base navale (3ème base navale française).

De manière générale, l’économie de La Réunion s’est complètement transformée depuis la départementalisation en 1946, passant d’une colonie agricole à une région moderne. Le PIB ne cesse d’augmenter depuis les années 90. C’est la région française qui connait la plus forte croissance jusqu’en 2007 avec une moyenne de 5% par an. Malgré la crise de 2008 et le ralentissement économique, l’île constate une croissance de 42% entre 2008 et 2018. Même si le PIB reste inférieur à celui de la France métropolitaine (22 200 € par habitant en 2018 contre 32 900 pour la métropole[2]), et le taux de chômage important, l’état favorise et soutient le développement de l’emploi et la création d’entreprise, notamment avec le plan PETREL 1 adopté en octobre 2019 et le plan PETREL 2 mis en place en juin 2020 afin de faire face aux conséquences du COVID 19.

Si le rythme de croissance a diminué au cours des dernières années et risque de connaitre un nouveau ralentissement après la pandémie de COVID 19 (tout comme pour la métropole), investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial à La Réunion reste attractif :

  • La croissance démographique reste inchangée et le besoin de logement toujours conséquent
  • L’économie, même si elle connait des difficultés, bénéficie des plans de soutien de l’état, le PIB reste croissant, le nombre d’entreprises augmente (+ 11.8 % de création entre 2015 et 2018)

[1] Note de conjoncture de la construction neuve à La Réunion – DEAL – Février 2020

[2] https://ec.europa.eu/eurostat/tgm/table.do?tab=table&init=1&language=fr&pcode=sdg_08_10&plugin=1

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