Un « win-win » deal pour le couple promoteur-investisseur

54.8 millions d’euros, c’est le montant collecté en 2016 en crowdfunding immobilier, soit +80% de progression par rapport à 2015. Le nombre de plateformes (17) et le nombre d’investisseurs (+83% d’investissements) se multiplient. A 9.5% de rendement annuel moyen (TRI), ce produit d’investissement dépasse aujourd’hui largement les rentabilités annoncées sur les produits similaires, type SCPI (4.7%), et offre des maturités courtes. Alors pourquoi plus de 100 promoteurs immobiliers se sont-ils lancés dans l’aventure et comment bien investir ?

PROMOTEUR : UN ACCELERATEUR DE CROISSANCE

Lorsqu’un promoteur lance une opération, il bloque plusieurs centaines de milliers d’euros de fonds propres avant de pouvoir solliciter un crédit bancaire et ensuite pouvoir construire. Le durcissement des conditions d’accès au crédit bancaire imposent la conservation de ces fonds propres au capital de la société tout au long de la vie de l’opération, malgré les appels de fonds versés par les futurs acquéreurs en cours de construction.

Certains promoteurs peuvent donc  maanquer plusieurs opportunités commerciales, comme l’achat d’un nouveau terrain, qui pourraient leur permettre de croitre plus rapidement et de générer de confortables marges. Pour pallier à cette problématique, ceux-ci font appel, depuis des années, à des investisseurs privés, afin d’augmenter leur capacité en fonds propres rapidement et ainsi réaliser un plus grand effet de levier auprès de la banque : le rendement associé à l’apport correspond au coût de l’opportunité offerte au promoteur.

Les promoteurs ont donc tout intérêt, dans la limite de leurs capacités structurelles, à accepter de payer des taux d’intérêts élevés tant que leur manque à gagner est plus important.

INVESTISSEUR : COMMENT PLACER SON ARGENT AVEC LE CROWDFUNDING IMMOBILIER ?

Les plateformes de financement participatif sont des organismes régulés, immatriculés à l’ORIAS. En l’absence de l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif, celles-ci ne sont pas autorisées à exercer. Comme le rappelle la DGCCRF fin Février 2017, cet agrément leur impose de réaliser et de vous mettre à disposition une analyse complète des opérations et des risques associés ainsi que les éléments juridiques justifiant votre investissement. N’hésitez pas à instaurer un contact téléphonique ou physique avec les conseillers en investissement mis à votre disposition par certaines plateformes.

Le crowdfunding immobilier permet une diversification très large, avec des tickets d’investissement bas : ne vous en privez pas. Choisissez plusieurs promoteurs de confiance et répartissez vos investissements en fonction de la taille des opérations, de leur nature (bureaux, logements, rénovation, etc) et de leur maturité.

Renseignez-vous sur l’opération dans son détail. Le taux d’intérêt doit refléter l’avancement du programme, le niveau de commercialisation et la solidité financière du promoteur. Attention, les promoteurs immobiliers ne présentent que rarement de comptes consolidés sur les plateformes, malgré la création de plusieurs structures n’ayant vocation qu’à s’endetter. Là aussi, la plateforme doit être en mesure de vous fournir ces informations pour éviter les surprises lorsqu’une société faisant défaut dans un groupe impacte sa santé financière globale.

Le crowdfunding immobilier, un soutien à la croissance, une réponse aux besoins de logements neufs et un produit d’investissement intéressant, à condition d’investir en toute transparence.

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