ZOOM SUR… L’hypothèque

Définition

L’hypothèque est une sûreté réelle consentie par l’emprunteur sur un bien immobilier au profit d’un prêteur, généralement une banque.

Concrètement, le prêteur possède avec l’hypothèque une garantie sur un bien immobilier, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Le prêteur pourra donc forcer la vente de ce bien afin d’être remboursé.

Publicité et rang

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En France, l’hypothèque doit être établie par le notaire et publiée auprès du service de la publicité foncière.

  • Le rang de l’hypothèque

Il arrive que plusieurs prêteurs bénéficient d’une hypothèque sur un même bien immobilier.
Le rang constitue un critère fondamental qui va déterminer l’ordre des priorités pour le remboursement lors de la vente du bien. Le rang dépend tout simplement des dates respectives d’inscription des hypothèques.

Il convient toutefois de préciser qu’en cas de liquidation d’une société, le prêteur hypothécaire peut être précédé par les créanciers munis d’un privilège général tels que le Trésor Public ou encore les salariés de la société, et potentiellement perdre tout ou partie de sa créance.

Fonctionnement

L’hypothèque confère au créancier (prêteur) le droit de préférence et le droit de suite.

  • Le droit de préférence

Le droit de préférence permet au prêteur, en cas de non-remboursement d’une dette, d’exiger la vente forcée du bien aux enchères publiques.

Autrement dit, si le contrat du prêt n’est pas honoré, le prêteur a le droit de faire vendre le bien et ainsi de se rembourser grâce au produit de la vente.

  • Le droit de suite

Grâce au droit de suite, dès lors que l’hypothèque n’a pas été purgée, l’emprunteur ne peut pas vendre le bien sans rembourser au préalable son emprunt sauf si le nouvel acheteur est d’accord pour accepter un bien hypothéqué.

Exemple :  En vue de l’acquisition d’un bien, un promoteur immobilier émet un emprunt obligataire de 500 000 € d’une durée de 12 mois et garanti par une hypothèque de premier rang. Si l’emprunteur ne rembourse pas cet emprunt dans les délais prévus par le contrat, la société Raizers, en sa qualité de représentant des obligataires, pourra obtenir la saisie du bien immobilier dans le but d’en forcer la vente et ainsi d’obtenir son remboursement.

La mainlevée

Un an après la dernière échéance du crédit, l’inscription de l’hypothèque s’éteint d’elle-même, mais elle peut être prorogée si le prêt n’est pas remboursé.
En cas de revente avant le complet remboursement du crédit, l’acquéreur du bien demandera la mainlevée de l’hypothèque, car le créancier peut faire vendre le bien même si le propriétaire a changé. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne ainsi des frais qui sont à la charge du vendeur.

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